বাংলাদেশে শহর ও শহরতলির জমি কেনার সময় ক্রেতারা প্রায়ই জাল দলিল, অস্পষ্ট তথ্য বা দালালদের ফাঁদে পড়ে যান। এক ছোট ভুল দলিলও ভবিষ্যতে দখল বিরোধ, নামজারি বাতিল বা আদালতের ঝুঁকির কারণ হয়ে দাঁড়াতে পারে। তাই জমি কেনার আগে দলিল যাচাই করা জরুরি, যা নিশ্চিত করে যে আপনার বিনিয়োগ নিরাপদ, আইনি ঝুঁকি মুক্ত এবং সম্পত্তির মালিকানা বৈধ।
জাল দলিল চেনার ১০টি গুরুত্বপূর্ণ কৌশল
১. মূল কপি যাচাই করুন:
দলিলের প্রতিটি পাতায় সাব-রেজিস্ট্রারের স্বাক্ষর এবং সরকারি সিল সঠিকভাবে বসানো আছে কি না দেখুন। কেবল অনুলিপি বা কপি তথ্যের জন্য গ্রহণযোগ্য। বৈধ দলিলের মূল কপি সবসময় যাচাই করা আবশ্যক।
২. মালিকের তথ্য মিলিয়ে নিন:
দলিলে যে মালিকের নাম, ঠিকানা, খতিয়ান ও দাগ নম্বর উল্লেখ আছে, তা ভূমি অফিস বা অনলাইন রেকর্ডের সঙ্গে মিলিয়ে নিন। কোনো অসঙ্গতি থাকলে জমি কেনা ঝুঁকিপূর্ণ হয়ে যায়।
৩. মৌজা, উপজেলা ও জেলার তথ্য নিশ্চিত করুন:
জমির প্রকৃত অবস্থান এবং প্রশাসনিক ইউনিট যাচাই করা জরুরি। ভুল মৌজা বা উপজেলা থাকলে ভবিষ্যতে মালিকানার বিরোধ দেখা দিতে পারে।
৪. মিউটেশন (নামজারি) সম্পন্ন হয়েছে কিনা যাচাই করুন:
দলিলে নামজারি সম্পন্ন আছে কি না তা নিশ্চিত করা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। নামজারি ছাড়া জমির মালিকানা বৈধ বিবেচিত হয় না।
৫. মালিকানার উৎস যাচাই করুন:
জমির মালিকানা উত্তরাধিকার, ক্রয় বা দানের মাধ্যমে এসেছে কিনা তা স্পষ্টভাবে দলিলে থাকা উচিত। উৎস অস্পষ্ট হলে ভবিষ্যতে বিতর্কের সৃষ্টি হতে পারে।
৬. জমির বাস্তব অবস্থা খতিয়ে দেখুন:
জমি ঋণমুক্ত ও মামলা-মুক্ত কিনা সরেজমিনে যাচাই করুন। দখলে থাকা জমি ও প্রকৃত সীমানা দলিলের তথ্যের সঙ্গে মেলানো অত্যাবশ্যক।
৭. দলিলের তারিখ যাচাই করুন:
১৯৭৬ সালের পূর্ববর্তী দলিলগুলো অতিরিক্ত সতর্কতার দাবি রাখে। পুরনো দলিল যাচাইয়ে বিশেষ মনোযোগ প্রয়োজন।
৮. একাধিক মালিক থাকলে সকলের স্বাক্ষর নিশ্চিত করুন:
একাধিক মালিক থাকলে সকল ওয়ারিশের সম্মতিসহ স্বাক্ষর ছাড়া বিক্রয় বৈধ হয় না। স্বাক্ষরের অনুপস্থিতি ভবিষ্যতে আইনি জটিলতার কারণ হতে পারে।
৯. জাল দলিল চিহ্নিত করার কৌশল:
বানান ভুল, অস্পষ্ট তথ্য, অস্বাভাবিক অসঙ্গতি এবং সন্দেহজনক স্বাক্ষরের দিকে সতর্ক থাকুন। জাল দলিল প্রায়শই এই ধরনের ছোটখাট অসঙ্গতির মাধ্যমে চিহ্নিত হয়।
১০. আইনি পরামর্শ নিন:
অভিজ্ঞ আইনজীবীর সাহায্য নিলে দলিলের সত্যতা যাচাই সহজ হয়। তারা সম্ভাব্য আইনি ঝুঁকি চিহ্নিত করে এবং আপনার বিনিয়োগ নিরাপদ রাখতে সহায়তা করেন।
কেন সতর্ক থাকা জরুরি?
জমি ক্রয় একটি বড় বিনিয়োগ। একটি ছোট ভুল দলিলও ভবিষ্যতে মারাত্মক আর্থিক ক্ষতি, দখল বিরোধ বা আদালত পর্যন্ত যাওয়ার কারণ হতে পারে। সতর্কতা, সচেতনতা এবং অভিজ্ঞ আইনজীবীর পরামর্শ গ্রহণ নিশ্চিত করে যে আপনার জমি বৈধভাবে দখলে থাকবে এবং বিনিয়োগ সুরক্ষিত থাকবে।
জমি কেনার সময় দলিল যাচাই, নামজারি নিশ্চিত করা এবং আইনি পরামর্শ নেওয়া একটি দায়িত্বপূর্ণ পদক্ষেপ। এই ধাপগুলো সঠিকভাবে অনুসরণ করলে আপনি নিরাপদে জমির মালিক হতে পারেন এবং ভবিষ্যতে আইনি ঝুঁকিতে পড়বেন না।
সূত্র: জনকণ্ঠ
